Согласно п. 1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Один из часто встречающихся вопросов при переводе жилого помещения в нежилое: нужно ли для этого получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме?

Из системного анализа законодательства следует:

Статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации(далее - Кодекс) определены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение. При этом необходимо отметить, что ч. 2, 4 ст. 22 Кодекса обусловлены случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается.
Наряду с этим ст. 23 Кодекса установлен порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, включая перечень документов, необходимый для осуществления такого перевода.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества в таком доме, предусмотрено ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Исходя из положений ч. 2 ст. 36 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу положений ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо переустройстве, перепланировке помещений в таком доме.
В рассматриваемом случае, по мнению Департамента недвижимости, при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое и оборудовании отдельного входа уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме не происходит и получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Такого же мнения придерживается и Заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России  В.В.АБРАМЧЕНКО в ответе на этот вопрос 17.05.2011 г.

Тем не менее, судебная практика, сложившаяся за последние годы говорит об обратном. Акцент в судебных решениях, смещён на общедолевую собственность на земельный участок, на установленный для него вид пользования, и для внесения изменений в общедолевую собственность на пользование земельным участком, видом его использования - требуется согласие всех собственников.

ПРИМЕР: Организация, являющаяся собственником квартиры на первом этаже жилого дома, обратилась в административный орган с требованием перевести эту квартиру из жилого помещения в нежилое. При этом возникла необходимость установки отдельного входа в это помещение, на что организация не получила согласия всех участников долевой собственности данного дома. Возможен ли в данном случае перевод?
Согласно ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, можно сделать вывод, что необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое, в случае, когда требуется установка отдельного входа в это помещение, является согласие всех участников долевой собственности данного жилого дома, так как нормами ст. 36 ЖК РФ установлено, что всем собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом.
Установка отдельного входа в помещение, находящееся на первом этаже, которое переводится из жилого в нежилое, связана с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а такое изменение допустимо только по соглашению всех собственников жилого дома. Следовательно, перевод в рассматриваемом вопросе невозможен.
Данный вывод подтверждает судебная практика (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2007 N А05-8525/2006-24).
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2008 N А43-5833/2007-38-224 суд делает вывод, что в случае перевода квартиры, находящейся на первом этаже, из жилого помещения в нежилое возникнет необходимость разрушения части несущей стены, установления отдельного входа в помещение и оборудование крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, следовательно, необходимо согласие всех участников долевой собственности данного дома.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 N Ф04-1315/2008(1343-А46-43) суд указывает, что в случае отсутствия согласия участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на изменение режима пользования земельным участком отказ в переводе жилого помещения в нежилое правомерен.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2002 N А05-8151/01-530/23 суд указал, что преобразование квартиры в нежилое помещение с использованием его в качестве офиса произведено без согласия жильцов, что привело к нарушению прав и законных интересов собственников жилых квартир (данный вывод суда можно применять в отношении действующего законодательства).
Таким образом, действия, связанные с изменениями в жилом доме, результат которых может каким-либо образом сказаться на привычной жизни собственников этого дома, необходимо согласовывать со всеми собственниками квартир в данном доме, следовательно, перевод в рассматриваемом вопросе невозможен без согласия всех собственников.

Но как говорится, есть нюансы.

Так Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.11.2017 № Ф01-5108/2017 по делу № А43-2359/2017 оставлены в силе Постановление от 22.08.17 г. по делу № А43-2359/2017 и Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.05.2017 г. по делу № А43-2359/2017. Согласно Решения от 24.05.17 г. оставленному в силе Постановлением от 22.08.17 г., суд признал незаконным отказ администрации района о переводе жилого помещения в нежилое, из-за непредоставления истцом согласие на это действие всех собственников общедомового имущества.

Это как раз тот случай, когда нюанс создаёт практику противоречащую имеющейся на тот момент. Суд первой инстанции пришёл к выводу, что раз вход в помещение Истца, расположенное на 1-м этаже, предполагалось сделать через лоджию, являющеюся так же собственностью Истца, а не общедомовым имуществом, а железная лестница на лоджию, не касается земельного участка, который является общедолевой собственностью, то уменьшение общедомовой собственности, изменение его назначения - не происходит, и, следовательно, согласие всех собственников помещений не требуется.

Согласно п. 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Обратившись к нам, Вы получите весь спектр юридических услуг по данному вопросу, что бы вы могли реализовать свои планы связанные с Вашими объектами недвижимости. Для этого вам нужно связаться с нами, позвонив по телефонам: 8 913 395 58 43 или 8 923 107 72 32, или заполнить онлайн форму для связи и обращений на сайте компании. С Вами обязательно свяжутся и мы договоримся о времени и месте для встречи.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Обратившись к нам, Вы получите весь спектр юридических услуг по данному вопросу, что бы вы могли реализовать свои планы связанные с Вашими объектами недвижимости. Для этого вам нужно связаться с нами, позвонив по телефонам: 8 913 395 58 43 или 8 923 107 72 32, или заполнить онлайн форму для связи и обращений на сайте компании. С Вами обязательно свяжутся и мы договоримся о времени и месте для встречи.

При наличии споров между наследниками по завещанию или по закону, на которых наследодателем возложено исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера, и отказополучателями необходимо иметь в виду, что на право отказополучателя требовать исполнения указанной обязанности не влияет нуждаемость наследника в пользовании наследственным имуществом (например, личная нуждаемость в жилье); отказополучатель сохраняет право пользования наследственным имуществом независимо от перехода права собственности на это имущество от наследника к другому лицу (продажа, мена, дарение и т.д.) и от перехода указанного имущества к другим лицам по иным основаниям (аренда, наем и т.д.).

В случае возложения на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью отказополучатель пользуется на протяжении указанного срока данным жилым помещением наравне с его собственником (часть 1 статьи 33 ЖК РФ).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности отказополучатели, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если в завещании не указаны иные условия пользования жилым помещением.

Установленный пунктом 4 статьи 1137 ГК РФ трехлетний срок со дня открытия наследства для предъявления требования о предоставлении завещательного отказа является пресекательным и не может быть восстановлен. Истечение этого срока является основанием к отказу в удовлетворении указанных требований. Право на получение завещательного отказа не входит в состав наследства, открывшегося после смерти отказополучателя.

Завещательный отказ исполняется наследником в пределах стоимости перешедшего к нему имущества, определяемой после возмещения расходов, вызванных смертью наследодателя, и расходов на охрану наследства и управление им (пункты 1 и 2 статьи 1174 ГК РФ), а также после удовлетворения права на обязательную долю (пункт 1 статьи 1138 ГК РФ) и за вычетом приходящихся на наследника долгов наследодателя (пункт 1 статьи 1138 ГК РФ).

В случае возложения завещательного отказа на нескольких наследников такие наследники, принявшие наследство, становятся солидарными должниками перед отказополучателем (кредитором). Каждый из них обязан исполнить завещательный отказ в соответствии с его долей в наследственном имуществе, если из существа завещательного отказа не следует иное.

Мы поможем Вам восстановить Ваши права, если Вы являетесь отказополучателем по завещанию и если вы являетесь наследником с обязательствами по наследству, окажем Вам консультацию, разъясним Ваши права и обязанности. Свяжитесь с нами по телефонам, указанным на сайте компании, или заполните форму обратной связи, в которой можете сразу же задать свои вопросы.

Поможем подобрать объект коммерческой или жилой недвижимости. Главное - сделка будет максимально возможно проверена на безопасность. Оценены риски оспаривания сделки, предприняты шаги к исключению оспаривания сделки в дальнейшем.

Поможем составить комплект документов, необходимых для регистрации сделок с недвижимостью.

Обратившись к нам, Вы получите весь спектр юридических услуг по данному вопросу, проверку полноту и достоверность информации, что бы вы могли реализовать свои планы связанные с объектами недвижимости и избежать массы негативных последствий. Для этого вам нужно связаться с нами, позвонив по телефонам: 8 913 395 58 43 или 8 923 107 72 32, или заполнить онлайн форму для связи и обращений на сайте компании. С Вами обязательно свяжутся и мы договоримся о времени и месте для встречи.

Оспаривание сделок с объектами недвижимости один из способов защиты прав кредиторов, бывших супругов, наследников по завещанию.

Сделки могут быть оспорены по основаниям, предусмотренными Гражданским кодексом в обычном правовом режиме, а так же в процедурах банкротства. Особый случай оспаривания сделок с недвижимостью, предусмотрены корпоративными спорами, превышениями полномочий, отсутствие одобрение крупной сделки. Главным, объединяющим два первых из оснований признаком является факт намеренного злоупотребления правом. Последнее основание не всегда связано со злоупотреблением правом.

Если Вы считаете, что Ваше право нарушено, мы проанализируем всю информацию, и выстроим для Вас правовую позицию для иска, проведём процесс оспаривания сделки, как по основаниями предусмотренным ГК РФ, так и Законом о несостоятельности, Семейным кодексом и другими Федеральными законами.

Обратившись к нам, Вы получите весь спектр юридических услуг по данному вопросу, проверку полноту и достоверность информации по Объекту недвижимости, что бы вы могли реализовать свои планы связанные с объектами недвижимости и избежать массы негативных последствий. Для этого вам нужно связаться с нами, позвонив по телефонам: 8 913 395 58 43 или 8 923 107 72 32, или заполнить онлайн форму для связи и обращений на сайте компании. С Вами обязательно свяжутся и мы договоримся о времени и месте для встречи.